家中有老旧房产的居民、考虑置换住所的家庭，或是在城市中租房的年轻人，都应关注即将发生的改变。最近，许多老小区的楼下张贴了通知，围观者对此频频低声议论：“究竟是要拆掉，还是进行改建？”对此，住建部已给出明确回应。

在2026年9月18日的国新办发布会上，住建部总工程师李晓龙清晰地阐述了未来的方向：告别过去那种大规模拆迁的做法，将更多的精力放在分类更新上，致力于旧房的改造与提升，而非简单的推倒重建。自10月起，对于老房子的处理将有全新的规定。

重要的是要强调，“终止拆迁”并不意味着将停止所有的房屋拆除，而是拒绝那种整片区域被推翻的做法，居民拿到补偿金后就此离开。早在2021年，住建部就已划定政策红线，发布的63号文明确规定，城市更新项目中，拆除的面积不得超过原有建筑面积的20%，而拆建比例也被限于2，居民安置率则不少于50%。到了2026年，国务院发布的《城市更新“十四五”规划》进一步确认，拆迁重建类项目比例应当控制在17%左右。 头号玩家平台官网

这个数字背后的含义显而易见：依据住建部的统计数据，曾经棚改高峰时每年约开工600万套房，而如今年均仅有约10万套的危旧房改造，庞大的规模骤然缩减了90%。然而，零星拆迁依然存在，例如D级危房需要拆除、重大基建（如地铁和快速路）需征收部分土地，以及部分城中村的改造——但这类工作更多地转向精准、点状去开展，已经不再是大刀阔斧式的整体推土。

对于这种转变，有人可能会疑惑，为什么不再大规模拆迁？原因并不复杂。据国家统计局的数据，到2025年，我国城镇化率将达到67%，而新房开工面积则从2019年最高峰的22.7亿平方米暴跌至不足6亿平方米。城市的发展从以往的“向外扩展”逐渐转变为“内修外治”，并不再需要通过拆迁来刺激购房需求。此外，棚改货币化阶段，部分三四线城市的房价曾两年内大幅上涨，后又经历深度回调，提前透支了市场需求，教训依然历历在目。而北京胡同、上海石库门、广州骑楼等，绝非“破旧房屋”，而是城市发展的根基，推倒是容易，重建却相当困难。

且不说大规模拆除城中村会导致大量低价租赁房源消失，从而使刚入职的年轻人面临租金上涨的压力；地方政府也难以承担庞大的拆迁补偿费用。因此，走大拆大建这条路已然行不通。 头号玩家平台官网

那么，面对老旧房屋的未来，我们将有两个选择。第一条是改造提升，这将应用于95%以上的老旧小区。只要房屋主体结构安全，不论是30年还是40年的老房，都会以改造为主，而不是进行拆除。改造的内容包括更新水、电、气、热等管线、加装电梯、进行外墙保温、扩展停车位，还可能新增养老托育设施和社区食堂。这一系列改建并不仅是表面修缮，而是内外兼顾的全面提升。资金的来源也有保障，根据国家发改委的数据，2026年中央预算内将安排970亿元专项资金用于城市更新，而为基础设施类改造也安排了1600亿元的长期特别国债。政府财政将承担主要的改造费用，加装电梯的费用中，财政补助将在每台25万元到30万元之间，居民所需分摊的费用则相对较少。这对老小区的居民而言，不仅避免了搬家带来的复杂，更无需背负沉重的贷款负担，家门口就能实现居住环境的舒适提升。

第二条则是原拆原建，这种处理方式仅适用于D级危房及部分无修缮价值的C级危房。D级危房的承重结构已严重受损，随时可能发生危险，因此必须予以拆除重建，保障居民的安全。在“原拆原建”中关键的“原”字，意味着要按照原址、原住户、原地回迁，土地性质和产权均保持不变，居民无需得到巨额补偿款，也不进行异地安置。按照业主自筹资金的结构来看，易居研究院统计显示，22个试点项目中，政府出资大概占43%，居民自筹35%，社会资本22%。不过各地情况差异较大，例如上海的公房项目政府出资高达99%，而广州则出现居民自全额筹资的案例。

为了支持这一改建，金融配套也已落实到位：公积金可以由全家提取、改建贷款将按首套计算、带押改建则不需先还清旧贷款，国有银行也推出了低息改建贷款。然而，这一过程中的一个关键门槛在于业主需达成一致，各地普遍要求95%至100%的业主同意，这的确是一个难关，但一旦达成共识，推进速度则会显著加快。 头号玩家平台官网

举几个真实的例子进行阐释。比如，北京丰台的蜂鸟小区是一处建于1980年代的老楼，经历过管网堵塞、外墙漏水和无电梯的困扰，2025年进行系统改造后，2026年5月一套两居室的成交价达到了5.8万元每平方米，而一年前仅为4.2万元，涨幅高达38%。在上海静安地区一处房龄25年的小区，改造后所有房源均价上涨了12%，成交周期从62天缩短至22天，原本“挂着2个月无人问津”的状态，如今转变为“不到一个月就能成交”。杭州的浙工新村则经过原拆原建后，原本的步梯危房变成带电梯的小高层，房价由不到4万元跃升至超5.2万元每平方米，涨幅超过30%。再以北京西城区三里河28号为例，这里是一处D级危房，54户居民均自筹约36万元，仅用6个月便回迁至具备8度抗震标准和电梯的新居，若在同一地区购买新房至少需多花300万元。贝壳研究院的数据显示，经过深度改造的老旧小区，其二手房普遍溢价在8%到12%之间，而核心地段的项目更是高出许多。这些数据的背后折射出一个简单而深刻的道理：当老房子的诸多问题得到解决，住宅的市场价值自然会恢复。

对整个楼市而言，这一转变的影响不容小觑。过去，购买那些老旧、破损的房屋，许多人都是在寄希望于拆迁能让自己一跃致富，而如今分类标准和政策已变得愈加清晰，拆迁致富的幻想被彻底打破，房屋的价值重新回归到其地段、环境和居住品质等真实指标上。